A partire dal novembre del 2015 è stata inserita l’indicazione della superficie catastale all’interno della visura catastale anche per gli immobili che, prima di questo cambiamento, veniva indicato solamente il numero di vani. Chiaramente l’aggiornamento riguarda solo il Catasto Fabbricati, dato che al Catasto Terreni la superficie risulta indicata da sempre. Questo è sicuramente un primo passo per rendere a tutti più comprensibile la lettura di una visura catastale. Le unità per le quali, al momento, si può trovare la superficie catastale sono quelle rientranti nella categoria A (abitazioni ed uffici) e le categoria C (negozi, magazzini, autorimesse, laboratori et.).
Per intuire al meglio cosa indica la superficie indicata in visura occorre conoscere però alcune piccole linee guida che incidono sul calcolo della superficie; queste regole, di cui di seguito si daranno alcune brevi indicazioni, costituiscono la base fondamentale per un tecnico (geometra, architetto, ingegnere etc.) che si dovesse trovare ad accatastare una nuova costruzione o eseguire una variazione catastaleLa superficie catastale viene infatti calcolata tenendo conto della superficie di ogni vano formante l’unità immobiliare, comprensiva delle pareti interne ed esterne. Le pareti perimetrali vengono computate per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre quelli in comunione con un’altra unità immobiliare vengono computati al 50% fino ad uno spessore massimo di 25 cm. I vani che costituiscono l’unità immobiliari vengono conteggiati in modo differente a seconda che, per la loro destinazione siano vani principali, accessori, balconi/terrazzi, aree scoperte. La superficie dei vani principali (in un alloggio, ad esempio, rappresentata dalla cucina, le camere, il bagno, il soggiorno, il corridoio) vengono conteggiati nella misura del 100%, mentre per tutti le altre destinazioni esistono dei coefficienti di ragguaglio che ne riducono la superficie.
In particolare si può affermare che:
- la superficie dell’area scoperta (o assimilabile) viene conteggiata al 10% fino al raggiungimento della superficie dell’unità immobiliare e al 2% per la parte eccedente;
i balconi/terrazzi comunicanti con i vani principali e con i vani accessori vengono computati nella misura del 30% fino a mq 25 e nella misura del 10% per la quota eccedente i mq 25;
- i balconi/terrazzi non comunicanti con i vani principali e con i vani accessori vengono computati nella misura del 15% fino a mq 25 e nella misura del 5% per la quota eccedente i mq 25;
- le pertinenze esclusive (cantine, soffitte, sottotetti, locali di sgombero etc.) vengono computate nella misura del 50% se comunicanti con i vani principali e nella misura del 25 % se non comunicanti con i vani principali.
In linea generale occorre precisare che le superfici aventi altezze inferiore a m 1,50 non sono rilevanti ai fini catastali e, per le unità immobiliari disposte su più piani occorre conteggiare il collegamento verticale solamente una volta in misura della sua proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani esistenti. Nella visura vengono indicate due superfici, delle quali una è quella comprensiva di tutte le pozioni di unità immobiliare, mentre l’altra è la superficie catastale con esclusione dei balconi e delle aree scoperte.
Si conclude l’articolo ricordando che i “vani accessori” non vanno confusi con le pertinenze in senso civilistico e fiscale, dove, ad esempio, si parla spesso di autorimesse e/o tettoie pertinenziali all’abitazione; i “vani accessori” sono porzioni di immobili che autonomamente non sono in grado di produrre un reddito proprio (viceversa un’autorimessa, ad esempio, può costituire un reddito proprio formando così un’unità immobiliare a sé stante). Le aree scoperte condominiali, i vani scala e le porzioni comuni non sono conteggiate nella superficie catastale di una singola unità immobiliare.


Geom. Davide Galfrè