La prelazione nei contratti di locazione per immobili ad uso non abitativo

La legge del cosiddetto Equo Canone del 1978, la quale disciplina i contratti di locazione (comunemente detti anche contratti di affitto) prevede il diritto di prelazione per gli affittuari di unità immobiliari ad uso non residenziali quando il proprietario intenda vendere l’immobile. La destinazione non residenziale non prevede restrizioni particolari, dunque, la casistica si riconduce alla destinazione artigianale, industriale, commerciale, negozi uffici, ricettivo etc. Il principio del diritto di prelazione si basa sulla possibilità di riunire la proprietà dell’unità immobiliare con l’utilizzazione della stessa: si vuole favorire chi lavora in quell’unità nel suo acquisto. In sostanza, per le unità immobiliari concesse in locazione con un contratto ad uso non abitativo, nel caso in cui il proprietario decidesse di vendere l’unità immobiliare, deve darne comunicazione all’inquilino tramite mezzo ufficiale giudiziario come la raccomandata il quale a sua volta ha tempo sessanta giorni dal ricevimento della comunicazione di volontà di vendita del proprietario per comunicare la propria volontà di esercitare il proprio diritto di prelazione.
Entrambe le comunicazioni, quella del proprietario prima e quella dell’affittuario successivamente, devono contenere il prezzo e tutte le condizioni a cui potrà essere sottoposta la vendita. Nel caso in cui l’immobile sia locato a più persone la comunicazione deve essere spedita ad ognuna di esse.
Nel caso in cui il proprietario ometta di spedire la comunicazione all’inquilino, quest’ultimo ha diritto di riscattare l’immobile dall’acquirente entro sei mesi dalla trascrizione dell’atto di compravendita dal quale era stato escluso. Alcune successive sentenze, tra cui una di recente pubblicazione da parte del Tribunale di Lecce, hanno valutato e stabilito come sia necessario che l’unità oggetto di vendita deve strettamente coincidere ed identificarsi con quella oggetto di locazione. Nel caso di una vendita “in blocco”, ad esempio, in cui viene compravenduto l’immobile nella sua interezza o una parte di esso unitaria sotto il profilo strutturale ed architettonico, al conduttore della singola unità immobiliare non spetta il diritto di prelazione. Questo principio si basa sulla considerazione che quando venga effettuata una compravendita di questo genere, il complesso generale sia più importante della singola unità immobiliare. E’ chiaro che il principio dell’acquisto in blocco di un edificio (o di una porzione consistente di esso) è prioritario rispetto alla riunione di proprietà ed utilizzatore, in virtù del fatto che l’acquisto in blocco presuppone un “progetto” di più ampie dimensioni rispetto alle possibilità realizzabili con la singola unità immobiliare. 


Geom. Davide Galfrè CUNEO